2002年夏天，北京市宋庄镇辛店村，当热爱油画创作的李玉兰买下原村民马海涛的老屋，成为在宋庄落户的1000多名艺术家中的一员时，她满心欢喜，完全没想到5年后，这宁静的画室会被一场风暴卷走。

　　2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，李玉兰和马海涛签署的买卖房协议书被判无效，李玉兰必须在判决生效之日起90天内搬迁，将辛店村的北房3间、西厢房6间及院落腾退给马海涛；马海涛支付给李玉兰补偿款93808元。

　　马海涛是在2006年12月将李玉兰告上法庭，要求她返还2002年购买的房屋，理由是李玉兰非辛店村村民、无权使用农村宅基地。

　　在终审判决前一周，于2007年12月11日召开的国务院常务会议发出禁令，禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　“国务院11号开的会，法院13号就通知我们去领判决书。”李玉兰2007年12月22日对本报记者说。她表示，如果赔偿金问题没有得到解决，她是不会腾退居所的，“会就赔偿的事再起诉。”

　　作为席卷全国的“小产权房”、“宅基地房”争议中的最新个案，这场争端在宋庄掀起了波澜。眼下，这个小镇属下的各个村庄里居住着1500余名艺术家。当地官员担心法院的判决将会引发一场农民们纷纷毁约讨还房屋，驱逐艺术家的诉讼浪潮。

　　“现在已经有一批这样的案子立案，涉及到13户艺术家，整个宋庄早几年卖出了房子的那些农民，以及在宋庄买了房的将近300户艺术家，大家都在盯着这个案子。”李玉兰的委托代理人王立则说。

　　买房

　　从北京通州区走高速公路、向东北方驱车约15公里，就到了宋庄。这个只有不到10万户籍人口的小镇，下辖的12个行政村中居住着1500余名艺术家，其中大多是美术家，“画家村”因此闻名全国。

　　2007年12月22日记者见到李玉兰时，她已经从辛店村的房子里搬出来、借住在朋友的工作室。“邻居整天盯着我们，提一些不合理的要求，急着把我们赶走。”38岁的李玉兰抱着10个月大的孩子说。

　　李玉兰1993年从老家邯郸来京时，宋庄还默默无闻。那时京城的艺术家们都聚居在圆明园附近。李玉兰当时在中央工艺美院进修服装设计，先后在王府井（爱股,行情,资讯）、东四十二条租房栖身。

　　圆明园的日渐熙攘使艺术家们开始感到困扰。以画荷花著称的黄永玉在1993年第一个发现了宋庄。1994年春，画家方力均、批评家栗宪庭等率先在宋庄落户。此后，圆明园画家村的解散促成了大批艺术家向宋庄的集体大迁徙。

　　“那时宋庄的农民都是求人买房，到处托关系找买家。”李玉兰也渐渐为之所动。

　　2002年，李玉兰来到宋庄，相中了辛店村原村民马海涛在村里宅基地上的一套房屋。“当初是看中宋庄这里安静，早上起来有鸟叫，能闻到草的香气，和大自然的接近感让人舒服。”李玉兰回忆说。

　　2002年7月1日，双方签订买卖协议书，马海涛将正房5间、厢房3间房屋及院落以4.5万元价格卖与李玉兰。合同落款处加盖了“北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会”印章。

　　款房两讫，交易完成后，李玉兰将接手的几处危房拆除，新建了3间西厢房，于2003年开春正式搬入宋庄。

　　宁静的乡村画室伴随李玉兰度过4年光阴，完成了大量的油画创作，直到2006年12月，马海涛与其母吴淑敏以一纸诉状将她告上北京市通州区法院。

　　马家的起诉书说，李玉兰不属于宋庄镇辛店村农民，无权使用辛店村宅基地，故请求确认马海涛与李玉兰所签房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋，马海涛、吴淑敏同意按房屋现值退还李玉兰购房价款。

　　此时，李玉兰刚怀孕8个月，“从孩子没出生，就到处忙着找律师，打官司。”

　　她在法庭上辩称，双方签订的房屋买卖协议是合法有效的。并且马海涛也是居民户口，也无权使用宅基地，无权要求退还房屋。

　　通州区法院2007年7月10日的一审判决，认定李玉兰作为居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，支持马海涛要求的买卖合同无效的诉讼请求。北京市第二中级人民法院2007年12月17日的二审也维持这一判决。

　　动机

　　画室争端始于土地。

　　现行《土地管理法》规定，农村土地归农民集体所有，每一个农户可分到一块土地，供建房使用，被称为宅基地。宅基地所有权仍属集体所有。而农民在宅基地上建私房买卖，与备受争议的“小产权房”交易一样，涉及土地产权问题。

　　2007年12月11日召开的国务院常务会议指出，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　此前，国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。

　　李玉兰案的二审判决书认定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，并非辛店村集体经济组织成员的李玉兰无权取得或变相取得。

　　在李玉兰被卷入诉讼之前，57岁的王立则已经是宋庄第一个被村民起诉的艺术家。2003年他在宋庄买了宅基地上的农民私房，2006年10月，原房主兴讼，主张要回房子。“案子现在拖着，一审还没判，宋庄其余12个案子都在观望李玉兰一案的最后结果。”王立则说。

　　这些村民为什么当年“知法犯法”向艺术家们出售了房屋，如今又请求推翻交易，马海涛的解释是，自己当年瞒着母亲将房子卖了，母亲知道后要求拿回宅基地。

　　“村民不可能跟你讲真实的想法。”在王立则看来，村民们是瞄准了土地升值、房屋拆迁的巨大利益。3年前就有测量人员在宋庄的乡村里出现。朝阳辅路延长线要经过宋庄，城铁也要修过来，宋庄的整体规划也公布了，“拆迁补偿相当可观。”

　　同时，随着几年来北京房价的飞涨，宋庄一带三四间房的农民私房年租金也由三年前的3000元攀升到15000元以上。据宋庄小堡村村委会统计，仅房租一项，村民年收入就在750万元以上。

　　“村民们十几年前把一套房子卖了，也就是四五万块钱，现在光把房子租出去一年也要收入一两万块钱，”王立则说，这些都足以使农民们反悔，利用小产权房、宅基地私房的政策风险做文章，推翻原来的买卖合同。

　　“随着房价攀升，这种案子会越来越多。”通州区法院研究室的张涛说。

　　赔偿

　　显然是考虑到这种“先卖房后兴讼”背后的动机，法院在判决合同无效和李玉兰退房的同时，判令马海涛支付给李玉兰补偿款93808元。

　　判决书说：“考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。”同时认为：“对于买受人利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。”

　　李玉兰一案中诉争房屋及其他地上物的现值，由原审法院委托北京东华天业房地产评估有限公司评估，在2007年4月20日的评估价值为93808元。

　　“这只是重置成新价，还不包括区位补偿价。”王立则说。

　　根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价?宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。

　　而日前北京市海淀法院山后法庭相继审结的4起同类案件中，亦根据此办法确定涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。其中的一宗案件中农民需赔偿买受人45万元之多。有关专家评述称，高额补偿旨在打击“小产权房”和宅基地私房交易。

　　由于对判决给付的补偿价位不满意，王立则表示，李玉兰希望在元旦过后就赔偿问题起诉，要求一个新的赔偿金额。

　　忧心忡忡地关注着这宗官司的不仅是宋庄的艺术家们，还有当地官员。“如果这类官司在宋庄蔓延下去、又得不到合理补偿，宋庄的文化造镇计划可能受影响。”一位宋庄的官员说。

　　宋庄镇党委书记胡介报2004年上任伊始就提出了“文化造镇”的发展纲要。这份雄心勃勃的计划包括建立以“画家村”为代表的文化艺术聚集区，建设以“中国宋庄当代艺术空间”为代表的文化旅游、展示、交易基地等。

　　如今，宋庄的艺术家群落已经产生了可观的产业回报。据当地官方的数据，2006年宋庄镇文化产业投资达3.2亿元，全年利税3.5亿元，艺术家作品公开拍卖成交额近亿元。

　　而现在，文化造镇计划面临着艺术家生存问题的考验。一位正在宋庄面临房产诉讼的画家表示，如果官司没有处理好，他们最后只能选择迁出宋庄。

　　“这将是一个可怕的现象。如果处理得不妥当，可能会鼓励农民不讲信用。”胡介报说。

　　据胡介报介绍，目前宋庄各村委会正在就此问题的解决方案征询村民意见。考虑中的办法包括：凡是出售房屋的，视为售房人自动放弃宅基地使用权，由集体出面租给艺术家，再由集体经营，给村民分红。这样能盘活闲置资产，让农民增加收入。

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